아직 대외적 변수가 산재되어 있고 수급의 영향으로 인한 지역적 편차도 존재하지만 일단 하락세를 멈추고 약보합 내지 상승세로 돌아선 강남 재건축으로 대표되는 수도권의 주거용 부동산 시장이 또다시 작년과 같은 깊은 시름 속으로 빠져들 가능성은 그리 커보이지 않는다.

그렇다면 지난 수년간 거래의 동력이 완전히 상실되었던 수도권 토지시장은 어떠할까? 사실상 토지취득을 불가능하게 했던 장벽이 토지거래허가제도였다면 더불어 토지를 팔 엄두를 못 내게 만든 걸림돌은 비사업용 토지에 대한 중과세 부과였다 할 것이다. 하지만 2009년 토지시장 이해당사자의 오랜 숙원이었던 이 두 제도가 작년 말 변화된 부동산 지형의 영향으로 조정되면서 향후 토지거래의 활성화를 기대케 하고 있다. 또한 수도권 신도시 개발지에서 인근으로의 토지보상금 유입은 수도권 토지시장을 뒤흔들 수 있는 또 하나의 기표가 되고 있다.

토지거래 허가제도는 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 대해 국토해양부나 지자체가 일정 구역을 정하여 지정하는 제도이다. 토지 취득에 있어 당해 토지가 소재하는 시·군에 세대주를 비롯한 세대원 전원이 6개월 이상 거주, 주민등록 요건을 갖춰야 하는 등 취득 요건이 까다로울 뿐 아니라 허가를 받고 취득한 토지는 일정 기간을 허가 받은 목적대로 이용해야 하는 의무가 부여되고 이를 위반시 이행강제금이 부과된다. 이렇듯 토지시장 침체의 한 축이던 토지거래 허가지역이 지난 1월30일 지역에 따라 전체 또는 일부가 대폭 해제되었다. 따라서 천안, 당진 등 충청권과 강화, 포천, 안성 등 수도권의 일부 지역이 그 수혜를 보게 됐다.

비사업용 토지라 함은 부재 지주의 농지 또는 임야와 비사업용 토지 기간요건을 충족하는 토지를 일컫는데 부재지주는 농지의 경우 재촌·자경 요건, 임야의 경우 재촌 요건을 갖추지 못한 경우를 말한다. 비사업용 토지로 판정이 되면 양도세율이 60%가 적용되었다. 물가인상률을 반영해 10~30%까지 공제되는 장기보유특별공제 또한 적용받지 못한다. 부재지주인 매도자가 매도를 하더라도 실제적인 양도차익을 구현할 수 없는 구조였던 것이다. 이러던 것이 지난 3월 16일 기획재정부의 발표로 기본세율 6% ~ 35%(2010년부터 6% ~ 33%)로 양도세를 부과키로 4월 임시국회에서 입법 추진하고 발표일 이후 양도분부터 적용한다. 물론 이전과 마찬가지로 장기보유특별공제는 배제키로 해 사업용 토지와 차등을 유지했다.

더불어 훈풍같은 소식은 올 한해 서울 마곡, 화성 동탄2, 평택 고덕지구, 위례(송파)신도시, 검단 신도시 등지에서 수령될 20조원 규모의 토지보상금이 유입될 것으로 보이는 인근지역의 부상이다. 강화, 김포, 용인, 화성 등은 벌써부터 그 수혜지로서 주목을 받고 있다. 이 밖에도 수도권정비계획법의 개정과 광역도시기본계획 변경을 통한 대규모 수도권 개발제한구역 해제, 농업보호구역 해제 및 산지의 연접규제 완화, 군사시설보호구역 해제, 관리지역 세분화의 완료에 따른 투자 불확실성 제거, 경인운하 등 대규모 개발사업의 가시화, 정부가 각종 부동산 세제의 지속적 완화에 대한 의지를 보이는 점 등 토지시장이 이전에 볼 수 없었던 봄의 성찬으로 투자자의 미각을 유혹할 준비를 하고 있는 듯 보인다. ☎(032)872-2080 / 김영남 OBS토지투자 전임교수