전세보증금 3억8000만원 안고 4억원에 아파트 구입
'갭투자' 대출차단으로 '진퇴양난 - '깡통주택' 주의보

경기 하남에 사는 회사원 김은만(38)씨는 집 문제로 골머리를 앓고 있다. 최근 지방 근무지 발령을 받은 김씨는 새로 이사할 집 계약을 맺었지만 잔금을 내지 못해 난감한 상황에 빠졌다.
전세계약 만료를 앞두고 집주인이 전세 보증금을 돌려주지 않아서다. 

김씨는 앞서 지난 2017년 1월 전세보증금 3억8000만원을 내고 하남의 한 아파트(전용면적 85㎡)에 들어왔다.

김씨는 전세 계약이 끝나기 3개월전인 지난해 11월부터 집주인에게 계약 연장을 하지 않을 것과 전세보증금 반환을 요청했다.

하지만 집주인은 "새로운 세입자를 구하지 못했다"며 보증금 반환을 차일피일 미루고 있다. 수차례 보증금 반환을 요청했지만 그때마다 답변은 별반 다르지 않았다.

집주인은 김씨의 전세보증금 3억8000만원을 안고 4억원에 이 아파트를 사들인 이른바 '갭투자자'다. 

김씨는 "전세 보증금 반환이 걱정돼 수차례 집주인에게 얘기했지만 집주인은 묵묵부답"이라며 "보증금을 빼서 잔금을 치러야 하는데 알아서 하라는 식으로 나와 이러지도 저러지도 못하고 있다"고 토로했다.

서울과 수도권을 중심으로 전셋값 하락세가 뚜렷해지면서 이른바 '깡통전세' 우려가 확산되고 있다. 지방에서는 집값이 전셋값에도 못 미치는 깡통주택이 속출하면서 깡통전세에 대한 우려가 주의보로 바뀌고 있다.

계약기간도 1년 이상 남아 있어야 한다. 미분양관리지역의 경우 전세 계약 만료 6개월전에도 신청할 수 있다. 전세보증금은 수도권 7억원(대출 포함 5억원), 그외 지역은 5억원(대출 포함 4억원) 이하여야 한다. 보증상품 수수료는 전세금의 0.128%로 보증금 1억원 기준 연간 12만8000원이다.

또 계약 만기가 지나도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 '임차권 등기명령'을 신청하면 된다. 관할 지방법원에서 신청이 가능하다. 

임차권 등기명령은 임대 계약이 끝난 뒤 임대차보증금이 반환되지 않은 경우 임차인에게 단독으로 임차권 등기를 할 수 있는 권리다.

등기부등본에 임차권이 기재되면 보증금을 받지 못하고 이사를 해도 대항력과 우선 변제력이 그대로 유지돼 보증금을 지킬 수 있다. 

또 대법원에 지급명령을 신청할 수 있다. 지금명령을 신청하면 법원에서 집주인에게 관련 서류를 등기로 보낸다. 집주인은 등기를 받은 뒤 2주내에 의의를 신청할 수 있다.

만약 이의신청을 하지 않으면 가압류나 경매 등 강제집행이 가능하다. 집주인이 이의신청을 할 경우 전세금반환소송으로 넘어간다.

전문가들은 깡통주택에 대한 피해를 최소화하기 위해 전세 계약전 대출이나 근저당 설정 등 문제가 없는지 꼼꼼하게 확인해야 된다고 조언한다. 

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "전세 계약에 앞서 대출이나 근저당 설정이 없는지 꼼꼼히 확인하고 계약뒤에는 바로 전입신고를 해야 된다"며 "보험금 부담이 있지만 전세보증금 보장 보험에 가입하는 것도 보증금을 지킬 수 있는 방법 중 하나"라고 강조했다.

권 교수는 "세입자들이 전세금을 제때 돌려받을 수 있는 안전장치 등 정부의 종합적인 대책이 필요하다"며 "세입자들을 위한 저금리 융자제도나 세제 혜택 등도 고려해볼 필요가 있다"고 덧붙였다.