검단신도시 조성계획 발표를 계기로 서구와 송도신도시를 중심으로 인천지역 집값 및 분양가 동향과 분양가를 낮출 수 있는 방안 등을 짚어본다.

인천 서구의 경우 검단신도시 인근 아파트 값이 며칠 새 수천만원이나 올랐고 미분양 아파트 선착순 분양에 인파가 몰리는 등 전형적인 투기열풍이 불고 있다.

집주인들이 위약금을 물고라도 계약을 해지하겠다고 나서는 등 매물이 자취를 감춰 매매는 이루어지지 않고 호가만 계속 오르는 상황이다.

검단신도시 발표로 인한 최대 수혜자는 인근 7개 토지구획정리사업지구 내 아파트 소유자들이 꼽힌다.

사업초기단계인 오류지구를 제외하고 검단1, 검단2, 마전, 원당, 당하, 불로지구는 사업 막바지 단계에 접어들었다.

이들 구획정리사업지구의 아파트 분양은 5~6년 전부터 이루어져 분양가는 평당 3백만원 후반대에서 시작해 가장 최근인 지난해 말 분양한 불로지구 신명스카이뷰는 610만원에 이르렀다.

한 때 이곳은 불편한 교통과 열악한 환경문제 등이 부각되면서 매매가가 분양가보다 낮아지는 역마진이 발생하기도 했다.

하지만 검단신도시 발표와 함께 이 일대 아파트 시세는 평당 650~700만원선에서 800만원선으로 껑충 뛰었다. 32평형을 기준으로 자고나니 아파트 값이 3천~5천만원 가량 오른 셈이다.

검단신도시 발표 여파는 앞으로 시장에 나올 구획정리지구 내 11개 단지 3천900여 가구의 아파트 분양가에도 영향을 줄 것이 확실하다.

당하, 불로지구는 이미 분양이 끝났고 연내 검단1지구에서 이지종합건설이 33평형 128 가구를 분양할 예정으로 분양승인 신청을 준비 중이다.

이어 내년 상반기 마전지구에서 우림건설이 610 가구, 검단2지구에서 대주건설이 4개 단지 1천300 가구를 분양할 계획을 갖고 있다.

이밖에 검단1지구 3개 단지 780 가구와 검단2지구 500 가구, 원당지구 650 가구 등도 분양을 서두를 것으로 보인다.

이들 신규 분양 아파트는 기존 아파트의 가격 동향과 지방자치단체의 행정지도 등에 따라 분양가가 달라지겠지만 신도시 바람을 타고 고공 행진을 할 것으로 우려되고 있다.

송도지구는 5년전 첫 분양 때 풍림, 금호 등의 평당 분양가가 500만원대였다.

이어 송도 매립공사 대금을 택지로 받은 현대산업개발, 한진중공업, 성지건설 등이 분양가를 600만원대 이상으로 높였으며 공기업인 인천도시개발공사가 웰카운티를 분양하면서 800만원대로 치솟았다.

특히 포스코건설은 지난해 국제업무단지 내 주상복합 아파트를 분양하면서 평당 평균 1천200만원을 받아 인천지역 분양가 폭등의 진앙지라는 비난을 받았다.

송도지구 국제업무단지 개발사업시행자인 NSC(송도신도시개발유한회사, 미국 게일사와 포스코건설의 합작사)가 인천시로부터 평당 평균 125만원에 땅을 매입한 점을 감안하면 엄청난 폭리를 취한 것이다.

포스코건설이 분양한 주상복합 아파트의 용적률은 362%이기 때문에 아파트 1평을 짓는데 들어간 땅 값은 34만5천원에 불과하다.

송도지구가 경제자유구역이 아닌 부동산투기자유지역이라는 비아냥도 이 때문에 나오고 있다.

송도국제도시 조성사업이 본격화되고 연세대 유치 등 각종 호재가 잇따르면서 송도지구 아파트 값은 현재 평당 1천300~1천700만원에 이르고 있다.

포스코건설은 빠르면 11월 중순께 송도국제업무단지에서 주상복합 아파트인 ‘더 샾 센트럴파크 1차’ 31~114평형 729 가구를 분양할 예정으로 현재 사업계획승인을 받고 분양승인 신청을 준비하고 있다.

아직 분양가는 결정되지 않았지만 포스코건설은 평당 평균 1천450만원을 검토 중인 것으로 알려졌다.

GS건설도 내년 초 송도국제업무단지 센트럴파크 인근에서 ‘송도 자이’아파트 1천여 가구를 분양할 계획이며 평당 분양가는 1천110만원선이 될 것으로 전해졌다.

송도국제업무단지에서 분양하는 아파트의 사업시행자는 NSC로 포스코건설과 GS건설은 시공업체이다.

결국 미국의 게일사(지분율 70%)와 포스코건설(〃 30%)이 송도국제업무단지 아파트 분양가 고공행진을 주도하는 셈이다.

NSC는 국제업무단지 개발사업을 시행하면서 컨벤션센터와 중앙공원 등 각종 도시기반시설을 시에 무상 기부하는 것은 물론 당장은 수요가 적은 오피스빌딩 등 업무시설에 투자해야 하기 때문에 고 분양가 책정은 불가피하다는 논리를 펴고 있다.

인천도시개발공사도 12월께 송도지구 웰카운티 4단지에서 500 가구의 아파트를 분양할 방침으로 1천만~1천200만원의 분양가 책정을 검토하고 있으나 공기업이 분양가 상승을 주도한다는 비난여론이 일 것을 우려해 고심 중인 것으로 전해졌다.

도개공은 분양수익을 무주택 서민을 위한 임대아파트 건설 등 지역개발에 재투자한다는 논리를 내세우고 있다.

이와 함께 GS건설은 11월께 영종지구 운남 토지구획정리사업지구에서 34~97평형 '영종 자이' 아파트 1022 가구를 분양할 계획으로 사업계획승인을 받고 분양승인 신청을 서두르는 가운데 분양가는 평당 평균 1050만원을 책정한 것으로 전해져 인천지역 아파트 분양가 고공행진은 검단신도시 건설계획 발표를 계기로 더욱 심해질 전망이다.

판교신도시와 서울 은평 뉴타운에서 보듯 고 분양가는 주변 지역 집값을 부추겨 악순환을 되풀이할 뿐으로 주택공급 확대도 중요하지만 분양가를 낮추는 것이 더욱 중요하다는 것이 부동산 전문가들의 한결같은 지적이다.

지방자치단체는 공동주택 사업계획승인권과 분양승인(입주자 모집공고 승인)권을 쥐고 있어 분양가 결정에 상당한 영향력을 행사할 수 있다.

분양가 상한제가 적용되는 공공택지 내 전용면적 25.7평 이하의 아파트가 아니더라도 분양승인 신청 때 제출하는 땅값과 건축비, 부대비용 등을 꼼꼼히 검증하고 세부적인 원가 내역이 담기는 감리자 모집공고 내용을 철저하게 확인하면 분양가를 대폭 낮출 수 있다.

충남 천안시의 경우 토지가격과 표준건축비, 부대비용을 전문가 의견을 들어 산출하고 건설사 수익 10%를 포함해 지난 2004년부터 분양가 가이드라인을 제시하고 이를 지키지 않으면 분양승인을 내주지 않았다.

건설업체와의 소송을 불사한 분양가 가이드라인 시행으로 천안지역 아파트 분양가는 지난 3년간 9% 상승에 그쳤고 기존 아파트 값도 안정세를 유지하고 있다.

성남시가 분양가 인하를 요구하며 분양승인을 미뤄 판교신도시 중소형 아파트의 분양가를 낮춘 것도 자치단체의 역할과 관련해 시사하는 바가 크다.

물론 행정지도를 통해 분양가를 내리는 것은 현행 분양가 자율화 상황에서 한계가 있는 것도 사실이다.

검단신도시 조성계획과 관련해 투기열풍이 몰아친 것을 계기로 정부와 정치권이 주택시장 안정을 위해 분양가 거품을 뺄 수 있는 법적, 제도적 장치를 시급히 마련하는 것이 보다 근본적 대책이다.

하지만 지방자치단체도 주택시장 안정을 위해 합리적인 선에서 분양가가 책정될 수 있도록 노력해야 할 책임과 의무가 있다.

이에 대해 인천경제청의 한 고위 관계자는 “현행 제도하에서 적정 분양가를 산출하거나 행정지도를 통해 분양가를 낮추도록 강제하는 것은 쉽지 않다”며 “하지만 최근 경제자유구역 내 아파트 분양가가 지나치게 높다는 여론이 팽배한 만큼 분양가 인하를 위해 최선을 다하겠다”고 말했다.

인천은 송도, 영종, 청라지구 등 3곳의 경제자유구역과 검단신도시에서 분양될 아파트 물량만 해도 15만 가구 안팎이 될 것으로 추정된다.

타 용도를 제외하고 송도지구 약 500만평과 청라지구 400만평, 영종지구 700만평 등이 택지로 활용될 경우 그 면적은 1천600만평으로 제1기 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 전체 면적 1천517만평을 넘는다.

제1기 신도시에서는 총 29만2천 가구의 아파트가 공급됐지만 경제자유구역의 특성과 낮은 용적률 등을 감안하면 공급 주택 수는 상대적으로 적을 것으로 예상된다.

또 인천은 구도심 재생사업과 도시개발사업에 따라 논현ㆍ소래, 용현ㆍ학익, 가정오거리, 도화구역 등에서 아파트가 대량 공급된다.

이 때문에 주택보급률이 107.6%에 달하는 상황에서 공급과잉 우려가 높은 가운데 최악의 경우 부동산 거품이 일시에 꺼지면 엄청난 경제적 파장과 사회적 혼란이 야기될 가능성도 배제할 수 없다.

이에 따라 인천시는 인천발전연구원에 ‘주택종합계획’ 학술용역을 연구과제로 맡겼으며 앞으로 필요하면 별도의 용역을 추가 발주할 예정이다.

검단신도시 건설 확정을 계기로 정확한 주택 수급상황 판단에 따른 과잉공급 예방 방안 수립과 함께 분양가 거품을 빼기 위한 다양한 정책수단 마련에 시가 적극 나서야 할 시점이다. 김영빈기자 kyb@i-today.co.kr