저출산 현상이 계속돼 인구가 감소하면 부동산 가격은 어떻게 될까? 인구가 증가한 지난 수십년간 전국의 부동산 가격은 끊임없이 올랐다. 특히 서울의 인기 지역은 수백배 이상 상승했다. 이제 인구가 감소하니 부동산 수요가 감소해 가격이 하락하지 않을까? 부동산 가격에 영향을 주는 요인을 살펴보자.

1) 인구
앞으로 우리나라 전체 인구는 감소하겠지만 인기 지역에는 인구가 지속적으로 유입돼 인구가 증가할 것이다. 서울강남, 한강주변, 교통 요지, 첨단산업도시 등에는 인구가 꾸준히 유입돼 우리나라 전체 인구의 감소에도 불구하고 부동산 가격은 상승할 것으로 전망된다.

서울과 수도권의 인구는 증가하는 반면에 농촌과 지방도시의 인구는 감소해 가격 하락 압력을 받게 된다. 임금이 빠르게 상승하여 산업경쟁력을 잃어가고 있다. 많은 공장이 폐업하거나 해외로 떠나고 있다. 그 결과 산업도시의 인구는 농촌보다도 빠르게 감소하고 있다. 산업도시의 부동산 가격은 가장 큰 하락 압력을 받게 된다.

2) 소득
우리나라의 경제 전망은 어둡기 때문에 우리나라 전체 가구 소득은 증가할 가능성이 낮다. 하지만 서울강남과 판교 등 첨단산업도시의 가계소득은 꾸준히 상승하기 때문에 이들 지역의 부동산 가격은 꾸준히 상승할 것으로 전망된다. 반면에 조선, 기계, 전자, 섬유 등의 전통산업도시는 많은 공장이 폐업하거나 해외로 떠나 가계소득이 감소하고 있다. 산업도시의 부동산 가격은 가장 큰 하락 압력을 받게 된다.

3) 인플레이션
임금이 지나치게 높아 수출 경쟁력이 약화되고 있다. 수출이 7개월째 감소하고 있으며 그 결과 환율이 상승하고 있다. 이렇게 환율이 오르면 물가가 오르게 된다. 정부가 재정 지출을 늘리면 물가는 더욱 오르게 된다. 이러한 인플레이션은 부동산 가격을 지속적으로 상승시키게 된다.

4) 주택 건축비
임금이 오르고 건축자재 가격이 상승하면 분양가는 상승 압력을 받게 된다. 신규 주택 분양가가 오르면 주변 부동산 가격도 상승한다.

5) 세금
최근 부동산 관련 세금이 크게 인상돼 주택 매매 및 보유 부담이 증가했다. 그 결과 부동산 가격은 더 이상 상승하지 않고 있으나 지나치게 높은 세금으로 매매 조차 얼어붙었다. 매매를 활성화하고 경제를 성장시키기 위해서는 부동산 관련 세금을 낮춰야 한다. 세금이 인하되면 주택 수요는 증가한다. 특히 세금이 많은 고급주택의 수요가 증가하게 된다.

이 밖에 금리, 산업, 교육제도, 정치제도, 안보, 전쟁, 1인가구의 증가 등 인간에게 영향을 주는 모든 요소가 주택 가격에 영향을 준다. 하지만 가장 중요한 요소는 인구와 소득과 인플레이션이다. 

앞으로 최저임금의 인상과 수출 경쟁력의 약화로 높은 인플레이션이 발생할 가능성이 크기 때문에 부동산 가격은 상당히 오랜 동안 상승할 가능성이 크다. 하지만 모든 지역의 가격이 상승하는 것이 아니다. 인구가 증가하는 지역과 소득이 증가하는 지역의 부동산 가격은 오르고 인구가 감소하고 소득이 감소하는 지역의 부동산 가격은 하락하게 된다.

사람들은 농촌 지방도시 수도권 서울 강남으로 이주한다. 서울, 특히 강남 지역은 가계소득도 꾸준히 증가할 것으로 전망돼 강남의 부동산 가격은 꾸준히 상승하게 될 것이다. 반면에 농촌과 지방도시, 산업도시는 인구와 소득이 함께 감소해 지속적으로 하락 압력을 받게 된다. 특히 공장이 사라지는 산업도시는 가장 큰 하락 압력을 받게 된다.

앞으로 오랜 기간에 걸쳐 물가가 크게 상승할 가능성이 높기 때문에 부동산 가격은 꾸준히 상승할 가능성이 크다. 하지만 농촌, 지방도시, 산업도시는 정체하거나 하락할 가능성이 있다. 팔고 싶어도 팔 수 조차 어려울 수 있다. 반면에 서울강남과 한강변, 인기 지역의 부동산 가격은 앞으로도 지속적으로 상승할 가능성이 크다. 이런 배경에서 ‘똑똑한 한 채’라는 말이 나온 듯 하다.